Glosario Inmobiliario

Unidad de cuenta reajustable utilizada en Chile, cuyo valor varía diariamente según la inflación del mes anterior (IPC). Los precios de propiedades, créditos hipotecarios y arriendos generalmente se expresan en UF para proteger su valor en el tiempo.

Porcentaje del precio de la propiedad que el comprador paga de su propio bolsillo al momento de la compra. El resto se financia mediante crédito hipotecario. Los bancos en Chile generalmente exigen un pie mínimo del 10% al 20%.

Cuota mensual que se paga al banco para amortizar el crédito hipotecario. Se compone de capital (parte del préstamo que se devuelve), intereses, seguro de desgravamen (cubre la deuda si falleces) y seguro de incendio.

Estrategia de usar deuda (crédito bancario) para comprar un activo de mayor valor que tu capital disponible. En bienes raíces, poner un 20% de pie y financiar el 80% con el banco te permite controlar una propiedad que vale 5 veces tu inversión inicial.

Porcentaje anual que cobra el banco por prestarte dinero, sin incluir seguros ni gastos operacionales. Es la tasa "base" del crédito. Con el programa FOGAES (subsidio habitacional) para propiedades bajo UF 4.000, la tasa referencial es de 3,2% anual.

Indicador que refleja el costo total real del crédito por año, incluyendo tasa de interés, seguros y todos los gastos asociados. Es el número que realmente debes comparar entre bancos, no solo la tasa nominal. Un CAE más bajo significa un crédito más barato.

Relación entre el monto del crédito y el valor de la propiedad, expresada en porcentaje. A mayor LTV, más financia el banco y menos pie debes poner. Los bancos en Chile generalmente prestan hasta un LTV del 80–90%.

Proceso de pago gradual de la deuda. En el sistema francés (usado en Chile), la cuota mensual es constante en UF durante todo el plazo. Al inicio pagas más intereses y menos capital; con el tiempo la relación se invierte. Al final del plazo la deuda queda en cero.

Porcentaje de tu ingreso mensual que destinas al pago del dividendo. Los bancos en Chile generalmente aprueban créditos cuando este índice no supera el 25–30% de la renta líquida. Es el principal filtro para evaluar si calificas.

Indicador que mide la rentabilidad anual de una propiedad en relación a su precio, sin considerar el financiamiento. Se calcula dividiendo el ingreso neto anual (arriendo menos gastos) entre el precio de compra. A mayor Cap Rate, más rentable la inversión.

Porcentaje que representa el arriendo anual sobre el valor de la propiedad. La diferencia con el Cap Rate es que el Rental Yield usa el ingreso bruto (sin descontar gastos). Es más fácil de calcular y sirve para comparaciones rápidas entre proyectos.

Aumento del valor de una propiedad en el tiempo, independiente del arriendo que genera. Es el componente de largo plazo de la inversión inmobiliaria. Depende de factores como nuevas líneas de metro, renovación del barrio, aumento de la densidad y desarrollo comercial.

TIR (Tasa Interna de Retorno): Rentabilidad anual total del proyecto considerando todos los flujos de caja (arriendos, gastos, venta futura). Es el indicador más completo para evaluar una inversión.

VAN (Valor Actual Neto): Diferencia entre el valor presente de todos los ingresos y el costo de la inversión. Si el VAN es positivo, el proyecto es rentable.

En verde: Compra cuando el proyecto ya tiene permiso de edificación y está en construcción. El precio es menor que la entrega y el pie puede pagarse en cuotas durante la obra.

En blanco: Compra antes de que comience la construcción (solo con proyecto aprobado). Precios aún más bajos, mayor riesgo, mayor potencial de plusvalía al momento de la entrega.

Escritura pública: Documento notarial que formaliza la compraventa. Es el contrato legal de la transacción.

CBR (Conservador de Bienes Raíces): Institución donde se inscriben las propiedades. La inscripción en el CBR es lo que hace al comprador el dueño legal ante terceros. Sin inscripción, la propiedad no es tuya legalmente.

Contrato que obliga a ambas partes (vendedor y comprador) a realizar la compraventa en una fecha futura. Es el primer documento legal que se firma, generalmente cuando el proyecto está en etapa de construcción. Se paga un porcentaje del precio para reservar la propiedad.

Banco: Otorga créditos hipotecarios y los informa en el sistema financiero (SBIF/CMF). Quedan registrados en tu historial crediticio.

Mutuaria: Empresa no bancaria que también otorga créditos hipotecarios. La deuda generalmente no queda registrada en Dicom ni en el sistema bancario, lo que puede ser ventajoso si ya tienes otras deudas bancarias.

Programas del MINVU que permiten acceder a condiciones preferentes de financiamiento.

FOGAES: Garantía estatal que permite tasa preferencial del 3,2% para propiedades hasta UF 4.000.
DS19: Subsidio para sectores medios, propiedades hasta UF 2.200.
DS49: Para familias vulnerables, propiedades hasta UF 1.000.

Porcentaje del tiempo que una propiedad en arriendo está desocupada (sin arrendatario). Una tasa de vacancia baja indica alta demanda en la zona. Para calcular la rentabilidad real debes descontar los meses sin arriendo.

Certificado emitido por la Dirección de Obras Municipal que confirma que la construcción cumple con todos los requisitos legales y técnicos. Sin recepción municipal, la propiedad no puede habitarse legalmente ni inscribirse en el CBR. Es el paso final antes de la entrega.